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专家称中国房地产的问题越来越严重
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 新浪专栏作者王育琨。
本报记者 姜洪桥 北京报道
尽管目前从事企业研究，王育琨对房地产仍旧兴致盎然。在国务院住宅改革课题研究小组的经历使得他对房地产的评论较多偏重于政策层面。他是去年房地产大论战中提出限制住宅消费主张的学者之一，他指出，这一认识其实在上个世纪90年代便已作为住宅改革课题组的研究出发点，并成为当时官方的共识。在王育琨看来，如今的房地产政策放弃了早期约束并逐步改善住宅消费的目标转而过度依赖房地产拉动经济增长。这种片面的产业政策形成一种独特的财富模式，将迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业。它将消耗掉太多的资源，降低中国的竞争力。飞涨的房价前所未有地考验着中国决策者的远见和魄力。
经济观察报：从你开始从事房地产研究已经有十多年了，这十多年你的感受怎样？
王育琨：我的感受是房子越住越好，小区越来越漂亮。但是，房地产的问题越来越严重。
经济观察报：我看了你的博客，你说的问题是指政策问题吗？
王育琨：根据最近公布的一些数据，房地产的成本利润率是100%。你要明白这是成本利润率，开发商的自有资金利润率超过300%。那么我们看看其他行业呢，医药、电子等行业都止步不前，这些都是国际竞争最激烈的行业，利润却远远低于房地产。国家的宏观政策错了，过度倾向于房地产。
经济观察报：你认为宏观政策错误的原因是什么？
王育琨：核心问题是政府想让资金流向哪里？因为房地产的利润高，其它行业的顶尖企业都把资金转向房地产，联想和海尔都开始做房地产。其实，这是一种错误的财富模式，它要毁掉中国经济。由此看来，房地产的问题不是建设部能够解决的问题，应该站在更高的层面看待整体经济发展和产业布局。而且它还涉及到社会稳定问题。怎么解决房地产问题是对中国决策者的远见和魄力的考验。
经济观察报：那么资金应该流向哪里？
王育琨：大家都说中国是世界工厂，你真的以为中国稳操胜券吗？拿服装来说，所有人都认为，不管服装是什么品牌，卖多贵，都一定会在中国生产。在西班牙有个著名的服装品牌ZARA，它在西班牙本地生产，价格是中国同类产品价格的一半。这个品牌已经打入中国市场了，很快要在北京开分店。西班牙制造价格却低于中国制造，ZARA靠的就是高投入的大生产。
在西班牙的某个方圆200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家缝纫生产厂。人们都知道服装行业节约成本的办法就是建立一个快速物流体系。西班牙服装从设计到上柜台只要12天，而中国的平均消耗时间是120天。西班牙的方法是把这200英里的地下都挖空，架设地下传送网络。你想想这样一个巨大的工程需要多少资金投入？建立现代化大生产的体系是需要大量资金的。
经济观察报：房地产影响社会稳定问题已经是大家的共识，这和财富模式的关系是什么？
王育琨：以前我讲约束住宅消费，现在看来忽略了无房者还是多数这个问题。财富模式向不动产集中，贫富不均也就集中体现在不动产领域。有钱人都把资金投向房地产，有的人可以买100套房子，有的人一套也没有。这个过程是不是有点像古代的土地囤积。古代很多王朝覆灭前都有大规模的土地囤积现象，明朝如此，汉朝、清朝乃至国民党统治时期莫不如此。这个问题要警惕。
经济观察报：就房地产本身而言，它的核心问题是什么？
王育琨：我认为，目前房地产体制有两个核心问题。第一是规划体制问题。规划的支配权实际上关系到土地的支配权。这个权力掌握在市、县一级政府手里。市一级通常通过修改规划来支配土地，县一级则大量存在违法违章建筑。掌握规划权就掌握了土地支配权，也就掌握了财富。土地基本上成为了市、县政府的提款机。
第二个核心问题是独重开发商的体制。美国的土地是直接卖给私人和投资者的，开发商只是承建商。但中国能获得土地的基本全是开发商。政府为什么倾向于绕开终端使用者，把土地卖给开发商？道理很简单，通过开发商政府可以获得额外的收益。实物地租、各种猫腻和灰色地带就生存于这个环节。土地如果面向最终投资者和使用者，这个灰色空间就会大大缩小。
经济观察报：解决目前的问题，你有没有什么好的方法建议？
王育琨：很难啊。前一段时间我去参加一个论坛，张五常也去了。有人问过张五常怎么解决房地产问题。他想了半天说，恐怕要推行住房控制税。我认为，另外可能还要增收房产增值税。买房子越多的人交的税越高，这样或许能解决财富过度向房地产集中的问题。
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