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新政调控细则见光首日 全国楼市交易量突然大跌
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上海证券报
于兵兵 于祥明
市场：北京交易量突然大跌
或许是提前闻到了165号文件的味道，7月12日，北京市期房住宅网上签约套数由前一天的552套急降至328套。
业内分析人士认为，165号文件明确了“国六条”细则的几个关键性内容，也打破了房地产行业各方面的观望气氛，在市场前景逐渐明朗的情况下，以大户型为主流的住宅市场上交易量短暂下降，也是可以理解的。
但是，根据分析，短期内住宅交易量的下降，并不能完全说明是受新政的作用。“调控的真正效果还要再等一段时间才能看到，特别是要看地方政府落实政策一段时间后才能确定调控的成与败。”建设部政策研究中心副主任王珏表示。
北京：近百个待定楼盘上报
昨天，上海证券报记者多方证实，北京市已经向建设部上报了近百个已审批但未取得施工许可证的楼盘项目，规划建筑面积近2000万平方米。这些项目无疑仍处于等待观望之中。 此前，全国工商联房地产协会负责人证实，工商联房地产协会地方分会也在统计已审批但未取得施工许可证的项目数据，准备于本周上报建设部等相关部门。而据北京一家设计院内部人士透露，此前北京规划部门收集了2004年6月1日至2006年6月1日两年来的设计项目，这些项目包括已取得规划许可证和未取得规划许可证两类。
“规划委那里还没有消息。”一位开发商向记者表示，虽然165号文件对一些关键性内容做了阐述，但是落到地方政府执行起来却不容易操作，所以他只能是继续等待。
开发商：开始行动改户型
面对已经落定的建设部住宅结构调控细则（165号文件），先知先觉的开发商们早已经行动起来。
“不要再抱幻想了。”就在建设部支持举办的“中国创新90中小套型住宅设计竞赛”上，金地（集团）股份有限公司总裁张华纲颇具暗示意味的表示，在宏观调控和新政的环境之下，任何一个企业都必须前瞻性地观察市场发展趋势。他认为，今后市场发展趋势的核心将是经济型的住宅。“无论高端住宅、中端住宅，还是低端住宅，都一定往经济型住宅发展。张华纲表示，“企业现在只有考虑到房地产业发展的形势和趋势，才不会被动挨打。”
据了解，与政府联系密切的部分开发商已经提前得知政策的走向，并且已经开始调整未来楼盘项目的户型结构。记者从北京一家知名设计院了解到，许多开发商在进行设计转型。
当然，正如张华纲所言，目前房地产行业里非常多的房地产企业仍抱着幻想心理。记者调查发现，对于北京7月份推出的8块地（规划总建筑面积79万平方米）和正在交易的14块土地（规划总建筑面积132万平方米），开发商反应都较冷淡。不少开发商表示目前不再准备拿。
而且，165号文件要求，今后对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，许多开发商表示，“土地出让的这些前置条件也需要一段时间来消化。”
先行城市：或将执行建设部新规
强调需多部门总动员制定地方细则，推出时间或将晚于市场预期
建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文件）经解读后公开的第一天，北京、上海、广州三大一线城市的地方细则时间表愈发受到关注。
昨天，记者调查到，三城市相关部门已经纷纷酝酿地方细则，统一口径是严格按照建设部新的调控意见执行。但具体的执行内容，三城市都表示还没有最终确定，地方细则的出台时间也可能晚于市场预期。
地方细则已经酝酿
“广州将会尽快出台地方执行细则，相关内容能够落实。”广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，而对于165号文件引发的第一反应，该负责人称“目前还没有任何动静”。
同时，上海市房地局有关人士介绍，“上海的地方细则现在还在讨论中。”
和部分城市低调透露将不出台地方细则相反，上海、北京、广州三地的相关部门均表示，地方细则一定会出，且严格执行中央的统一口径。
多部门总动员
北京市建委新闻宣传部的负责人告诉记者，因为此次地方细则涉及多个部门的执行内容，地方细则的讨论将召集规划局、发改委、建委等各相关部门。该负责人同时透露，此轮房地产宏观调控事关全局，北京市的地方细则很可能不从建委口径下发，而是直接由北京市政府统一发布。
因此，专家也预计，由于此次执行涉及部门较多，细则出台的时间可能不会像市场想像的一样快。
昨天，上海部分开发商则在得到165号文件的消息后乐观预期，上海可能在本月中下旬推出地方细则。
细则符合各市预期
对于上海、北京等城市的开发商而言，70%的比例要求是否适用于单个项目是最受关注的内容。“在这些超大型都市，中心区域高档楼盘严格执行这一标准的难度很大。”上海一开发商称。
同时，已经进入规划和审批环节的项目是否需要重新调整规划的困惑也导致了大量开发商停止进度，以待政策的明确。
此前，曾有传言，一些大城市70% 的比例都希望是总量控制。“现在，尽管还要等待地方细则一段时间，但有一点基本可以肯定，对这些一线超大城市而言，应该可以总量定70％的比例了，这也符合预期。”多位房地产业内人士表示。
昨天，记者追问深圳相关部门如何处理165号文件与早前深圳出台的地方性细则的“可能的矛盾”时，深圳市国土资源和房产管理局一位工作人员表示，深圳可能将执行建设部新规，即165号文件。
响应中央房地产调控的精神，深圳市政府在“国六条”出台后，率先在全国出台“不打折扣”的地方性结构调控细则，特别指出90平方米中小户占70%是针对单个楼盘项目，引发了大连、西安等城市的追随“从严”。然而，165号文件并没做出如此严厉的规定，而把权力下放到地方政府，于是深圳等“先行者”城市的境遇显得比较敏感。
165号文件中特别提出，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。“这其实和先前出台的一些较为严格的地方细则并不完全冲突，地方有权利、有责任自控，因地制宜搞好住房结构的调控工作。”一位专家表示。
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